06.08.2008 Рынок недвижимости Украины: сегодняшний день и перспективы
Вопросы
Ни для кого не секрет, что в текущий период времени в Киеве остро не хватает доступных офисов для малого и среднего бизнеса. Появляются новые интересные проекты "класса А" - доступные лишь для крупных компаний. Малый же бизнес вынужден выбирать между квартирами в жилом фонде либо старыми НИИ и заводами, где можно арендовать мало приспособленную для бизнеса "каморку". Каков Ваш прогноз? Изменится ли ситуация в ближайшее время? Что мешает развитию рынка в этом сегменте?
Добавил: VlasnaSprava.info
Сфера деятельности:
Информационные проекты
Рейтинг: 35
Думаю ситуация в ближайшее время не изменится. Слишком велик у нас дефицит правильных офисных помещений. Причем во всех сегментах (классах). Поэтому несколько следующих лет у нас будут строиться дорогие офисные центры, где будет высокая арендная плата. Кстати, высокая аренда плата вызвана не только высоким спросом, но и сложностью и дороговизной согласовательных процедур на этапе строительства и проектирования. Девелопер, которому с огромным трудом и за большие деньги достается участок, вряд ли захочет строить объект среднего класса. Все изменится, когда упадет спрос, т.е. помещений будет больше чем желающих их арендовать. Ставка аренды пойдет вниз и достигнет приемлемых для среднего и малого бизнеса значений. Так было в Польше. Однако мы не Польша. У нас свои трудности в виде политиков, нами избранных и городской управы, опять же нами избранной. Вот это и есть наши главные трудности. И не только наши, но и экономики в целом. И ситуация в ближайшее время не изменится. Возможен, конечно, и быстрый сценарий. При полном разочаровании иностранных инвесторов в Украине – что в общем-то не настолько невероятно - падение цен на аренду наступит достаточно быстро. Вот только когда мы оправимся от такого падения?
Сейчас часто можно слышать новый термин - "эко-девелопмент". Вокруг Москвы уже появляются так называемые эко-поселки. Будет ли развиваться этот сегмент в Украине, как Вы думаете?
Добавил: VlasnaSprava.info
Сфера деятельности:
Информационные проекты
Рейтинг: 30
Приставка «эко» в данном случае носит скорее маркетинговую нагрузку, нежели отражает желание девелоперов строить объекты экологически чистые или из экологических строительных материалов. В столицах и крупных городах уже не остается места для строительства жилья или себестоимость строительства с учетом времени и стоимости получения всех разрешений (читай – взяток) делают такое строительства бессмысленным. Поэтому застройщики все чаще направляют свои инвестиции в пригород. Для привлечения внимания покупателей разрабатываются специальные маркетинговые компании, в том числе программы «экожилья». Например, понятие «экофлэт» означающая квартира на природе, на самом деле, всего лишь рекламный трюк. Да, на природе, но в многоквартирном доме с многоквартирными домами вокруг с соответствующим количеством автомобилей. И природа. хотя и ближе, чем в городе, но все же далековато. Воздух чище, но время в дороге в город на работу и в пробках здоровья не прибавляет. В Украине подобные проекты уже есть. Нужно только помнить, что по-настоящему экологичное жилье можно построить лишь самому на самостоятельно выбранном участке. И это очень, очень дорого.
Возможно ли появление в Киеве проекта подобньго "Москва-Сити"? Делового центра, "даунтауна" с небоскребами и соответствующей инфраструктурой? Есть ли потребность в таком проекте в украинской столице?
Добавил: VlasnaSprava.info
Сфера деятельности:
Информационные проекты
Рейтинг: 29
Концептуальный проект под названием «Киев-сити» существует. Возведение этого офисного города в городе предполагается на Рыбальском полуострове. С учетом тотального дефицита на офисные помещения потребность в подобном деловом центре более чем актуальна. Другое дело, что на получение всех разрешений на строительство, утверждение проекта, преодоление бюрократических проволочек уйдет очень большое количество времени (годы), когда потребность в офисных помещениях может резко упасть за счет реализации других проектов. Кроме того, строительство подобного конгломерата требует создания серьезной инфраструктуры – дорог, энергообеспечения, канализации, др. Существующие мощности и строящийся Воскресенско-Подольский переход в полной мере не перекроют потребностей проекта в целом, что еще больше удлинит сроки реализации проекта. Потенциально возможна ситуация, что этот проект перестанет быть актуальным еще до начала его строительства.
Есть ли у Вас информация в отношении развития технопарков в Украине? Поддерживает ли государство такие начинания или, наоборот, мешает. И, вообще, есть ли такие проекты в Украине?
Давайте сразу себе пометим: наше государство ничего и нигде у нас не поддерживает. Поговорить-порассуждать любит. Но не делать. Потому что некогда. Нужно бороться за власть. Все остальное второстепенно. Развитию технопарков не мешает, но сливки снять хочет. Технопарки сейчас у нас – чисто коммерческие проекты в сфере недвижимости, но я слышал всего об одной или двух заявленных концепциях и ни об одном проекте, который хотя бы начали строить. В инвестиционном плане технопарк не очень выгодное предприятие для девелопера. Особенно при нашей стоимости земли и себестоимости строительства. Поэтому и требуется участие государства, которое могло бы предоставить длинные деньги, земельный и административный ресурс. Но, как я сказал, у нас государству не до этого. А технопарки нам нужны. Наша страна имеет большое наследие в технологическом плане, еще больше у нас умных людей, которые способны развивать самые передовые технологии. Эти люди и их бизнес нуждаются в льготных условиях, которые могут предоставить технопарки.
Як буде змінюватись ціни на нерухомість в 2008-2009 роках? Який вплив має (і чи має взагалі) світова криза на ринок нерухомості України?
Добавил: Віктор
Сфера деятельности:
Підприємець
Рейтинг: 26
Наш рынок недвижимости развивается по своим законам, без оглядки на мировые тенденции. Вызвано это отчасти тем, что этот сектор экономики у нас был сильно недоразвит и мы проходим путь, пройденный зарубежной недвижимостью, в очень сжатые сроки. Отсюда суперприбыльность инвестиций в недвижимость, постоянный рост цен, без оглядки на то, что происходит на других рынках. С другой стороны, вся наша экономика очень слабо интегрирована в международное производство, поэтому любые изменения в мировой экономике, как положительные так и отрицательные, получают у нас лишь слабый отголосок. Чем вызван сегодняшний мировой кризис? Избытком денег и ожиданиями потребителей, что все будет еще хуже. Получаем рост цен на энергоносители, которые тянут за собой повышение цен на продукты и стройматериалы и стоимость жизни в целом. Пока мы платим, цены повышаются. Спрос диктует цену. Перестанем платить, цены пойдут вниз. Это качели, и вся история мировой экономики – качели. Просто обычно амплитуда небольшая, мы ее не замечаем. Сейчас качнуло хорошо, мы говорим – кризис. Единственное, что не качает – это землю. Потому что земля – товар, который был произведен давно и больше не производится. И недвижимость. Потому что намертво привязана к земле. Когда качнет недвижимость в мировом масштабе, вот это будет настоящий кризис. Локально, это произошло в Штатах. Но не из-за кризиса экономики, а из-за рискованной кредитной политики. Но сильного влияния на другие рынки недвижимости пока это не оказало. Даже на близлежащую Канаду. Тем более на наш рынок. Гораздо большее давление на наш рынок недвижимости оказывает политическая нестабильность, нежелание городских властей решать вопросы инфраструктуры. Думаю, в 2008-2009 годах цены на недвижимость точно не упадут. Цены на новые квартиры в спальных районах достаточно объективно отражают себестоимость строительства с необходимым уровнем прибыльности застройщика. Дешевле некуда. Снижение платежеспособного спроса приведет к уменьшению объемов строительства, разорению некоторых строительных компаний. Но не к уменьшению цены. Я бы даже сказал, что цена будет расти, отражаю инфляционные процессы в стране, за что большое спасибо политикам. Несмотря на все их популистские заявление о дешевом социальном жилье.
Пане Сергію, розкажіть, будь ласка про діяльність Вашої компанії. Чим саме Global Solutions займається, якими планами розвитку компанії Ви могли б поділитися з користувачами сайту?
Добавил: VlasnaSprava.info
Сфера деятельности:
Інформаційні інтернет-проекти
Рейтинг: 24
Наша компания достаточно небольшая. Специализируемся на жилье бизнес и элит класса, офисной и рекреационной недвижимости. Развиваем проекты в Киеве, Крыму, Харькове, Луганске. В планах компании построить несколько отельных комплексов в Крыму, большой офисный центр в Киеве, несколько жилых домов в центре Киева, коттеджный городок в пригороде.
Наша компания, небольшое торговое предприятие, планирует в ближайшее время приобрести помещение под офис - надоело платить огромную аренду за не самые лучшие условия. И тут вопрос. Многие сейчас говорят, что цены на недвижимость будут падать и, мол, стоит подождать некоторое время. Так ли это? Какие Ваши прогнозы - имеет ли смысл покупать офисную недвижимость сейчас, либо подождать. И, если ждать, сколько?
Добавил: Владимир Петрук
Сфера деятельности:
Предприниматель, оптовая и розничная торговля
Рейтинг: 24
Думаю, цены на недвижимость радикально не упадут. Если вообще будут падать. Скорее может пройти дифференциация по качеству помещений и возрасту. Сейчас у нас есть дифференциация офисов по местонахождению: цены на недвижимость в старом доме и новом, стоящем рядом, практически не отличаются. Кроме того, считаю что цены на офисные помещения, не находящиеся в офисных центрах, сильно и неоправданно завышены. Покупая офис представьте что вы инвестируете в новый бизнес. Посчитайте сколько бы вы платили аренду в этом месте, определите окупаемость и норму внутренней доходности этого вида бизнеса для вашей компании. Если показатели вашего основного бизнеса превышают показатели бизнеса от аренды, арендуйте офис. Деньги, которые Вы могли потратить на приобретение офиса, инвестируйте в расширение бизнеса, если это возможно в секторе рынка, где сосредоточен Ваш бизнес. Во всех остальных ситуациях имеет смысл покупать офис.
Скажите, пожалуйста, стоить ли покупать сейчас квартиру в Киеве или лучше вложить свои деньги в недвижимость в Болгарии, сдать ее в аренду и она будет стабильно расти в цене?
Добавил: Пивоваров Андрей
Сфера деятельности:
студент
Рейтинг: 15
Вопрос встречный – для чего нужна квартира? Если это объект для инвестиций, то инвестируйте туда, где по Вашему мнению доходность выше. С учетом рисков. После долгих консультаций, расчетов, прогнозов такое место найдется. Это может быть Болгария, Испания, Португалия, любая другая страна, в том числе Украина. Но не нужно путать инвестиции с покупкой квартиры для жизни. Когда покупается квартира для жизни, используются совершенно другие критерии: удобство, доступность, безопасность проживания, соседство, архитектурные решения, банальные: нравится - не нравится.
